解決事例パターン

相談内容

地主様は８０代の高齢であり、相続人はお子様の2名です。相続前に貸地は処分し次の代に煩わしい土地は残したくないと考えてのご依頼であった。
地主様が所有する土地は、４宅地あり借地権者が4名、奥の3宅地は建築基準法上の道路に接道が無く再建築（建替え）が出来ない土地である。
借地権者からは建替えが出来れば購入したいと相談は何年か前に受けていた。
地主様も以前は建替えが出来れば借地権を買い戻したい気持ちもあったが・・・・
実際には、借地権者と話はしたが、具体的な進展はなくそのままずるずる時間だけがすぎてしまった。相続前に貸地の処分を決意し、弊社に相談依頼が入る。

悩み

1. 建替えができない土地
2. 建替え時に土地の面積が減少
3. 全員の合意が得られない
4. 金銭的な問題

解決策

現状の土地は再建築が出来ない土地であり、且つ貸地であり権利調整と土地の再生の2つを実行していかなければならない。
まず、弊社が借地人一人一人に話を聞き、現状と今後の展開を丁寧に説明。すると、借地権者の3名【再建築不可】は長期間悩んでおり、この機会に解決したいという話があった。
借地人Bさんの借地30坪は旗竿敷地の形状になっており、接道間口が狭く建替えができない。
以前から底地購入し建替えが出来ればと考えてはいたが・・・
借地人Cさん、借地人Dさんも40坪と55坪の借地も【再建築不可】で無道路地。建物も老朽化が進みどうしたら良いか悩んでいた。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借地人BCDさんには、底地の購入と若干面積が狭くなるが、道路として提供して頂く事を提案し賛同して頂いた。
最後借地人Aさんは、交渉がネックな部分があった。もともと道路に接道し建替えが可能だった為、通路幅を拡大することにメリットはなかった。
むしろ、道路位置指定の指定を受けるために角切りが必要であり、面積の減少がある。そこで、借地人Bさんと交渉し面積を調整するなどの方法を模索するが現状では難しい。ならば、借地人Aさんの建物も老朽化している事もあり、地主所有の駐車場の一部と等価交換する事を提案。
すると、なんとか等価交換案で合意に至り位置指定道路の指定を受ける事が出来、全ての土地の権利調整、再生が完了した。

解決後

借地B、C、Dは借地人に貸地を購入して頂き、建替えができるようになる。
貸地の売却により換金化に成功。
借地Aは地主所有の土地を等価交換することにより、換金化により相続対策をしやすい土地に変わる。